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透过案例看商品房销售合同解除权的行使

时间:2017-04-27 16:35:49  来源:  作者:  

透过案例看商品房销售合同解除权的行使

陈某辉与唐山市恒硕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
    原告陈某辉。
 
    被告唐山市恒硕房地产开发有限公司。法定代表人高建兴,该公司总经理。
起诉状
事实及理由:
2011年2月23日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告以支付全款242800元的方式购买被告开发的坐落于唐海县唐海路15号1单元B1416号、B1421号商铺两套。该《商品房买卖合同》第十条约定,被告应当在2011年5月1日前向原告交付该商铺,第十九条约定被告应当在2011年8月1日前取得商品房所在楼栋的权属证明,并且在被告取得该栋房屋的大产权证后90个工作日左右,尽快办理产权证。上述合同签订后,原告已按合同的约定向被告支付了全额购房款以及其他费用,而被告因其单方面原因至今未能按合同的约定履行交房义务以及办理房屋所有权登记,同时被告违反合同第九条约定,擅自变更设计,已构成根本违约,根据该《商品房买卖合同》第9条、第14条、第19条的约定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定,诉讼请求如下:
诉讼请求:
1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》;
2、被告返还原告购房款242800元,工本费550元;
3、被告应按人民银行公布的一年期个人住房商业贷款利率自2014年8月25日起诉之日起至法院判决生效之日止向原告支付利息。
法条:
1.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
答辩状
答辩意见:
1、我公司未能如期交付房屋是多方面客观原因所致,并非我公司的主观意愿,在此我公司就逾期交房向原告表示歉意。
2、原告所购商品房目前已经具备交付条件,可以随时向原告交付商品房。
3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定,因出卖人迟延交付房屋使买受人具备解除权,同时出卖人又没有催告买受人行使解除权的情况下,解除权行使的除斥期间自解除权发生之日起一年。本案我公司确实存在逾期交房情形,合同约定交房日期为2011年5月1日,如逾期交房超过30日,买受人有权退房,也就是说自2011年6月1日起买受人有权行使解除权。但原告于2014年8月起诉,解除权已经消灭。
4、我公司拆除隔断是消防验收的需要,不符合《商品房买卖合同》第九条”设计变更的约定”所确定的解除合同条件。
5、假设原告有权解除合同,其主张的利息没有依据,根据合同规定,违约金应当按照已付房款的1%支付。
综上,本案商品房买卖合同应当继续履行,请法院依法驳回原告的诉讼请求。
法条:
1.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
法院意见
本院认为,原告陈某辉与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司以建成的隔断影响消防验收为由,在未通知买受人即原告陈某辉的情况下擅自拆除隔断,该行为属于擅自变更设计,违反了双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司这种擅自变更设计的行为导致原告陈建辉购买商铺进行经营的目的无法实现,原告陈某辉有权按上述约定要求退房,并要求被告唐山市恒硕房地产开发有限公司返还其已支付的全部购房价款及费用243350元。
关于被告唐山市恒硕房地产开发有限公司以原告陈建辉解除合同的主张超过一年的除斥期间,解除权消灭为由,主张应继续履行《商品房买卖合同》的问题,因原告陈建辉基于被告唐山市恒硕房地产开发有限公司违反合同约定擅自变更设计,无法实现合同目的而解除合同的主张符合合同解除的法定要件不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于出卖人迟延交付房屋后,买受人解除权行使期限一年的限制。故被告唐山市恒硕房地产开发有限公司的该答辩意见,本院不予支持。
关于原告陈某辉主张被告唐山市恒硕房地产开发有限公司存在违反合同第十九条第一款初始登记的违约行为的问题,因原告陈某辉未提供充分证据证明被告唐山市恒硕房地产开发有限公司未在合同约定的2011年8月1日前取得本案所涉商品房所在楼栋的权属登记,应当承担举证不能的不利后果,故对原告陈某辉主张基于被告存在违反合同第十九条约定的违约行为解除合同的诉讼请求,本院不予支持。
关于原告陈某辉以被告唐山市恒硕房地产开发有限公司存在擅自变更设计的违约行为为由,主张应向原告支付自2014年8月25日起诉之日起至法院判决生效之日止按人民银行公布的一年期个人住房商业贷款利率计付利息的问题,根据合同第九条约定,因被告唐山市恒硕房地产开发有限公司擅自变更设计行为违约产生的违约金计算标准是按退房时人民银行公布的一年期个人住房商业贷款利率计付利息,原告陈某建辉未提交充分证据证明其向被告唐山市恒硕房地产开发有限公司主张退房的具体时间,故原告陈某辉向本院起诉之日应视为向被告唐山市恒硕房地产开发有限公司主张退房之日,违约金应自起诉之日即2014年8月25日起计算。综上所述,被告唐山市恒硕房地产开发有限公司向原告陈某辉支付自2014年8月25日起至本判决生效之日止按人民银行公布的一年期个人住房商业贷款利率计算利息。
争议焦点:
1.被告拆除隔断是不是属于《商品房买卖合同》第九条”设计变更的约定”所确定的解除合同的情形。
2.原告的解除权是否消灭。
判决结果:
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
一、解除原告陈某辉与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号为813-595)。
二、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某辉返还购房价款及费用243350元,并自2014年8月25日起至本判决生效之日止按人民银行公布的一年期个人住房商业贷款利率向原告陈建辉计付利息
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2475元,由被告唐山市恒硕房地产开发有限公司负担,于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省唐山市中级人民法院,并同时在7日内交纳上诉费。
     法条:
1.《中华人民共和国合同法》第94条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(解除合同的法定情形)
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
2.《中华人民共和国合同法》第97条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
3.《中华人民共和国合同法》第107条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。(谁主张,谁举证
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第142条:法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第253条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
律师小结:
      1.无法实现合同目的而解除合同的主张符合合同解除的法定要件,不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于出卖人迟延交付房屋后,买受人解除权行使期限一年的限制。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是对合同法定解除权除斥期间的规定,但是仅限于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的情形,对于因合同目的无法实现的两种情形(因不可抗力致使不能实现合同目的;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的)不受这一规定的限制。
2.证据在诉讼中非常重要。民事诉讼的举证原则是谁主张谁举证,否则要承担举证不能的法律后果。
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