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买房误区:网签备案的房子也不一定是你的

时间:2017-06-29 10:21:15  来源:  作者:时权吉  

房,对大多数人来说都是大事,毕竟在中国,“家”的概念还是很重的,有一个稳定的家,就有了着落,有了归属感。
 

     然而,面对国内复杂多变的房地产行业,能买到放心房可以说挺难的,买房难也就成了社会问题,如何能买到一个安全、放心、能按时交房的房子,现在真的都快成为一种奢望。

     很多人都觉得,能网签的房地产商那里买的房子最安全,因为大家都知道买到手都有房产证的房子在中国恐怕百分之九十九都是二手房,新开发的楼盘一百个99.9个都不能立马给你房产证,所以人们买房的时候就把能否签订网签备案合同作为自己买到放心房的标准,殊不知,被人们尊为“圣旨”的网签备案合同,却也不是那么的管用。

    因为网签(备案登记)不具有物权的效力,过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司。也就是说,网签过的房子,如果在没有办理房产证前,房子权属还是属于开发商,开发商如果出问题,法院照样可以处置这套网签给你的房子,是不是觉得这个备案合同也是一张白纸,别急,这张纸还是有用的,你可以把他作为起诉开发商赔偿你损失的依据。

     

      下面咱们就来巴拉巴拉这个网签备案合同的真面目。


 

       所谓网签即商品房预售登记,就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案,在预售的房屋合同上编上不同的号码,并在网上予以公布,防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形,保护房地产交易的透明度,说白了,就是自己家的孩子多,每个人起个名字,让别人好区别。
      

   再看下发条,我国相关法律的规定:


 

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、第四十五条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、第二十七条房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明
   房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

《城市商品房预售管理办法》第十条开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。”

从这些法条中我们不难看出,我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度,且均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案,证实登记备案制度是一种行政管理行为,而非确权行为。也就是说根本不牵扯权属的事。
 


    在审判实践中,众多判例都认为,预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权,因预售登记时物权尚不存在,故所登记的仍是一种请求权,且在《中华人民共和国物权法》中,没有规定备案登记制度,根据物权法定原则,备案登记不具有物权的效力,案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。


 

 因此:网签备案合同不能对抗法院的查封和强制执行


 

     对于网签过的房产的处置,最高院也有明确的规定,先看下下面的法条:

     《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人(也即卖方)将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人(也即买方),第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。


 

据此规定我们不难看出,在处置网签过的房产时,如果买方已经支付部分或全部价款并实际占有房屋,即便还没有过户登记,只要买方对此没有过错,就可以向法院提出执行异议,要求解除对房屋查封措施。

   也就是说,比网签备案更有效的拥有房产的方法是:占有,占有,占有.....

   

   注意:仅仅是签订房产买卖合同并网签,即使支付全部房款也不能对抗法院的查封。


 

      现在大家知道想真正拥有一套房子有多难了吧,这不是咱们的问题,是房地产这个圈子太乱了,也太烂了,比娱乐圈都乱。

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