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【房屋买卖】如何对付:开发商拖延办理产权证?

时间:2017-06-23 14:50:24  来源:  作者:  

【房屋买卖】如何对付:开发商拖延办理产权证?

 裁判要旨:

         开发商作为房地产开发企业,在买房人购买房屋后,有义务在法律规定的期限内协助买房人办理房产证,并提供所需要的各种证明文件。

        我国房地产产权管理采用的是登记制度,未经登记的商品房买卖是不受法律保护的。如果开发商拒绝或怠于履行帮助买房人办理房产证,已构成违约,买房人有权要求退房解除合同,并要求赔偿损失。

      《房屋买卖合同》订立后成立并生效,是否办理产权证,影响的是房屋所有权是否转移,除非在特定的例外情况下,否则,对合同的效力没有影响。



 

【指点】

01
class
      开发商无故拖延办理房产证,买房人如果不解除合同,如何主张权利?
02
class
      开发商无故拖延办理房产证,买房人要求退房,解除合同的,如何主张权利?
03
class
      不论买房人是否要求退房解除合同,均能主张违约金和损失赔偿,如何确定违约金和损失赔偿数额?
     (1)合同有约定违约金数额的,从约定
04
class
      如何最大限度避免开发商拖延办理产权证?
05
class
      开发商拖延办理产权证,是否需要赔偿买房人本可以获得的租金收益?

       1、开发商挪用契税费导致办证迟延

      买房人可以要求承担合同约定的违约责任;合同没有约定或约定不明确的,参照银行贷款利率,开发商支付合同约定交付产权证之次日起至限期办证之日止的利息;开发商在限期内仍未办妥证照的,支付自限期之日起至实际办妥证照之日止,买房人已交房款按上述利率计算的双倍利息。

       2、开发商开发、销售手续不合法导致办证不能

      (1)根据法律规定查明整个买卖合同是否有效,再作相应处理;

      (2)如果发生在《城市房地产管理法》实施前,宜尽可能从宽处理,应责令当事人补办手续、补交有关税费后,确认该买卖行为有效,再进行产权证的办理。

      (3)如果发生在《城市房地产管理法》实施后,原则上应确认房屋买卖行为无效。但如果在案件审理期间,开发商依法补办手续取得合法资格的,开发商应限期办理产权证。

      3、因主管部门职权行为偏差,导致开发商办证不能、办证迟延

      买房人可以通过行政诉讼途径解决。

 

       在商品房买卖合同约定办理房产证的期限届满后超过一年,由于开发商原因,导致买房人无法办理产权登记的,买房人可以要求解除合同,并赔偿损失。

     (1)向开发商发出解除《房屋买卖合同》通知

       开发商同意解除,双方协商处理退还房屋、退房款、赔偿损失等事项;开发商不同意解除,及时向法院起诉,要求解除合同,并要求赔偿损失。

     (2)向银行请求解除《商品房担保贷款合同》

     (3)将开发商归还的房款优先归还享有抵押权的银行,开发商在归还房款时,可以将代为偿还的银行款项予以扣除。

 

       如果约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的,可以请求法院降低。法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。如果约定的违约金低于造成的损失,可以请求增加,以违约造成的损失确定违约金数额。(上限不高于实际损失的130%,下限不低于实际损失)

     (2)合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的

       按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

 

  (1)买房人在签《房屋买卖合同》时,尽量将取得产权证的时间明确。例如:约定在房屋交付使用后,5日内将资料报送产权登记机关备案;

     (2)明确约定开发商必须出示房地产管理部门认可的“竣工验收备案表”、“面积实测数据”等,减少影响办理产权证的不定因素。

 

      买房人的租金损失满足两个条件,开发商就应当赔偿:(1)租金收益是买房人现实的可期待利益,即开发商只要交付产权证后,买房人就能实际获得租金收益;(2)租金损失是开发商签订合同时的合理预见范围之内。
 

【法律依据】

 

        《城市房地产开发经营管理条例》(2011修订)

        第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

 

 

        《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)

        第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

  (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

  (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

  (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。


        第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。


        第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

       《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

 

       《中华人民共和国合同法》

  第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。

  法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。


       第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (五)法律规定的其他情形。


         第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


        第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

 

        《商品房销售管理办法》建设部令[第88号]

        第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

  房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

  房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

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