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小产权房纠纷问题大全(结合河北唐山地区司法实践)

时间:2017-05-09 11:35:53  来源:  作者:  

小产权房纠纷问题大全(结合河北唐山地区司法实践)

 

小产权房纠纷问题
 
1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
 
法律规定:
(1)《宪法》第10条规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
(2)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
(3)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
律师解读:
根据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。
农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同出卖人很多是因为土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格等原因,出卖人受利益驱动而以未经房屋共有权人同意、有欺诈和显失公平等形式提起诉讼。未经房屋共有权人同意这类理由以经验法则一般能够推定不能成立,在农村出卖房屋这样重大的事情岂能共有权人不知?况且,出卖人交付了房屋,买受人给付了房款并入住多年,甚至有的已经经村、镇同意办理了过户手续呢?在这类纠纷中,因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这便不存在宅基地不能进行流转的障碍。因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖,只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件,没有欺诈或者是显失公平等情形就应该认定买卖合同有效,驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。否则,会成为对不诚信者的鼓励,不利于维护交易秩序,也不利于社会的和谐稳定,与法律的价值取向相悖。
 
 
案例索引:江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2013)赣中民一终字第264号
 
案情简介:原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组(现更改为崇义县XX镇XX新村)村民,被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日,原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》,约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告,因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证,国有土地使用权证等,被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议,诉至法院。
 
裁判要旨:(一审法院)农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定,应认定为无效协议。(二审法院)宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口,但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民,并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员,其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格,而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖,该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意,故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。
 
同类案例:江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2014)赣中民一终字第254号;江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西桃民初字第1018号。
【唐山】对本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定视具体情况而定
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织以外的人转让,但是法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此,法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下,凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此,对于这类农村房屋买卖合同,在审判实践中,也要针对不同情况做出不同的处理:
(1)、对本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间房屋买卖,如果取得有关组织或部门批准的,可认定为有效,判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。
(2)、对于将房屋出售给本集体经济组织成员以外的集体经济组织成员的,如果未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用的,该合同应作无效处理,双方当事人应各自返还房屋及购房款。
(3)、对于将房屋出售给本集体经济组织成员以外的集体经济组织成员的,而又未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,应本着尊重现状、维持稳定的原则,立足调解,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
 
 
案例索引:江西省南昌市中级人民法院民事判决书(2015)洪民三终字第91号
 
案情简介:2002年,南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日,下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》,该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底,原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套,即下罗新村X区XX号。2005年7月1日,原告汪某(作为甲方)与被告黄某(作为乙方,为城镇居民)签订了一份《协议书》,约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。
 
裁判要旨:(一审法院)农村的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地,根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定,宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的,该买卖行为一般是无效的。(二审法院)汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。
 
例外情形:城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准,该房屋买卖合同一般认定有效。
 
案情简介:案件当事人马某原为城镇居民。1989年,马某与陈某签署房屋买卖合同,陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某,价款21000元。双方买卖行为发生后,马某向有关部门交纳了相应税款,取得了相应审批,并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后,马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定,农村宅基地不得向城市居民出售,双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定,故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效,并要求马某腾退房屋。
 
裁判要旨:(一审法院)因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有,马某属城镇居民购买农村房屋,虽签订买卖合同当时系双方自愿,且马购买后在院内增建了房屋居住至今,然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化,故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效,马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。(二审法院)按照我国法律规定,农村宅基地的所有权属于农民集体所有,宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时,应当受到严格的限制。在此前提下,城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中,马某作为城市居民,其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后,马某取得了该房屋的产权证书,并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中,马某在诉争房屋中实际居住,已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此,在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此,二审法院作出撤销原审判决,驳回陈某诉讼请求的终审判决。
【唐山】对农村本集体经济组织成员之间与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效
对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间关于农村房屋买卖的限制性规定在我国从法律到政策还是比较明确的,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第六十二条规定,农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农村村民一户职能拥有一处宅基地。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》即国办发(1999)39号文件第2条2款规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》国发(2004)28号文件二(十)规定,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。2004年11月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》重申,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。这些虽然都是国家规定的有关政策,但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律,法规没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,法院在司法中应当严格适用。因此,对这类合同,因违反国家政策而应认定为无效合同。所以在审判实践中,对于城镇居民在农村购买房屋发生纠纷,出卖人要求确认买卖合同无效的案件,虽然也存在有违诚信的问题,但是因为法律和政策的规定还是予以确认买卖合同无效,但在无效合同的法律后果的处理上要求同时释明买受人可以主张赔偿损失,在决定退房退款时,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿。
北京画家村案最为典型,也基本成为审判实践中此类案件的处理模式。但在近期的审判实践中农村房屋买卖又出现了一些新的情况,需要在审判实践予以关注和处理,并视不同情况作出具体的分析和处理。
(1)、城镇居民购买了农村房屋,土地使用证已经存、乡(镇)、县(区)三级审批并办理了过户登记缴纳了相关契税的,对于这种情况应认定为取得有关组织和部门批准的,目前,可认定合同有效,判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。
(2)、外地城镇居民迁入我市境内落户该村而购买农村住房的,有的甚至在落户时将原来的城镇户口变更为农业户口,对于这种情况,首先是公安机关的一个行政行为在其中,就是落户该村。落户该村所产生的后果就是该居民成为了该集体经济组织的成员,该成员在该集体内购买房屋应该没有障碍。如果土地使用证已经村、乡(镇)、县(区)三级审判并办理了过户登记缴纳了相关契税的,应认定为取得有关组织和部门批准的,当事人要求确认合同无效的诉讼请求应判决予以驳回。
(3)、祖籍在该村,后因考学、招工、入伍等原因,户口外迁,后又因各种原因将户口迁回而在该村购买农村房屋的,这种情况的处理应与第二种情况相同,对于当事人购买农村房屋的合同应认定为有效。
(4)、还有一部分上世纪九十年代办理的一部分有偿农转非的农民,虽在户籍登记上为非农业户口,但仍在该村居住,甚至还有承包地的购买农村住宅的情况,这种情况属于特殊历史时期的产物,实际上该农民虽然户籍登记上为非农业户口,但并没有脱离集体组织,大多一直在农村居住,对于这部分人在农村购买农村住宅的行为不宜认定无效。
(5)、还有一种情况在城镇周边的农村或者是城中村,这里的居民虽有的在户籍登记上仍为农业户口,但其所居住的农村住宅不但有集体户口建设用地使用证(宅基地,对于这种情况,实践中表现形式为出卖人以共同财),而且有房产证,更有甚者,房产证上的土地性质登记为国有。当事人往往以处分房产未经共有人同意或城镇居民无权购买农村住宅为由起诉要求确认无效。这类纠纷实际隐存着土地使用证和房产证登记土地使用性质不符的情况,对于这种情况应首先由行政主管部门进行处理,使土地使用性质得到同意。法院不宜在这种情况下予以处理。
 
 
法律规定:(1)《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。(2)2006年9月14日,北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》,明确在合同无效的原因方面,出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任;在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。(3)海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定:城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。(4)山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确:对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认小产权房买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。(5)2013年4月,北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》,再次明确了在确定赔偿买受人损失时,如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中,房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定;如尚未进入拆迁程序,可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。
 
相关案例:江西省赣州市中级人民法院民事判决书(2014)赣中民一终字第204号;江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西桃民初字第1018号。
 
5、上海地区对小产权房纠纷特别规定
 
相关法规:(《上海审判实践》 2008年第1期)(1)对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效;(2)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,如果取得有关组织和部门的批准,可以认定合同有效;(3)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住,使用该房屋的,该合同应做无效处理;(4)对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同现实际履行完毕,且购房人已实际居住,使用该房屋的,对合同的效力暂不表态,承认购房人对房屋的现状以及继续占有,居住使用该房屋的权利。
 
 
1、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持
 
案例索引(1):江西省新余市渝水区人民法院民事判决书(2014)渝民初字第02388号
 
案情简介:2012年7月23日,原告与第一被告签订《借款合同》一份,合同约定:第一被告向原告借款人民币70万元,第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、承诺四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保(注这些抵押担保没有依法进行登记)。2012年7月24日原告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满,但第一被告只归还了部分借款,还有513500元未履行还款义务,经多次催促未果,原告起诉至法院,请求第一被告还款,及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿权。
 
裁判要旨:根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定:当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记,原告与四位被告的抵押合同尚未生效,对善意第三人不产生约束力,原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符,本院不予支持。
 
案例索引(2):江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书(2014)月民一初字第960号
 
案情简介:被告童XX与被告朱XX系夫妻关系。2013年8月,被告童XX向原告借款人民币60万元。2013年8月22日,原告将借款转入被告童XX的银行账户。2014年9月3日,原告与被告童XX签订了一份《抵押合同》,约定被告童XX将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋(赣志村建字《村镇房屋建设许可证》,2007年9月14日)作为向原告等的抵押。该房屋原、被告童XX未办理抵押登记。因被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息,故原告诉至本院,请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。
 
裁判要旨:原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋,因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立,本案中原告与被告童XX签订了《抵押合同》,但未办理抵押登记,抵押权未设立,故对该诉请本院不予支持。
 
 
1、对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定
 
案件索引:江西省全南县人民法院民事判决书(2014)全民一初字第91号
 
案情简介:原告钟某与被告郭某于2007年经人介绍相识,2008年1月28日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东务工,被告在全南务工,夫妻感情一般,2009年1月4日生育一个男孩钟某某。之后,原、被告常因家庭琐事发生矛盾,原告向法院起诉离婚。另,2006年,原告在全南县城车站西路水口围原告哥哥家二楼上面加建了一层套房,没有办理房产证,2008年装修好。
 
裁判要旨:位于全南县城老车站水口围的自建套房,因系在原告哥哥的房屋上加建,且未取得相关的合法审批手续,难于认定为合法的财产,故在相关部门对房屋未有处理结论之前,该房应归原告居住使用,但该房系婚后由双方共同出资装修,现被告仍居住在该房,离婚后被告将没有住处,故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。
 
相关案例:江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西少民初字第95号。
 
2、对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定
 
案件索引(1):江西省赣县人民法院民事判决书(2014)赣民一初字第531号
 
案情简介:原告肖XX与被告池XX双方于1997年8月确立恋爱关系。双方于1998年8月10日在赣县XX乡人民政府登记结婚。2011年10月开始至今,被告池XX与原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章贡区X镇X村XX组XX坑购小产权房一套,原告以感情破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房进行分割。
 
裁判要旨:对于双方争议的小产权房分割问题,因双方均未提供该房屋产权证明,本院认为证据不足,不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处理。
 
案件索引(2):南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西少民初字第95号
 
案情简介:原、被告于1997年7月经人介绍相识,1997年8月6日登记结婚, 2007年,双方购买了南昌市青山湖区住房一套及南昌市昌东工业区住房一套(属小产权房)。由于原、被告双方性格差异,双方在生活琐事上经常发生争吵,两人长期分居,故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院,要求与被告离婚并要求对该小产权房进行分割。在法庭审理过程中,双方对所涉及的房产达成价格协议:坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。
 
裁判要旨:坐落于南昌昌东工业区房产系小产权房,本庭不宜对所有权进行分割,仅明确使用权为宜。判决坐落于南昌昌东工业区房产由原告邹某居住。
 
3、离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理
 
案件索引:山东省济南市中级人民法院民事判决书(2015)济少民终字第83号
 
案情简介:原、被告于1999年经人介绍相识,于1999年11月4日登记结婚,婚后生育一女展某甲,2015年,原告以双方婚前缺乏了解及沟通,婚后夫妻之间缺少关心照顾,导致夫妻感情变淡,为由向法院提起离婚诉讼,并要求对夫妻共同财产座落于济南市天桥区房屋一套进行分割。庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记,但产权没有办理到其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买,但认为该房屋系小产权房,未办理房屋产权登记。
 
裁判要旨:对济南市天桥区房屋的处理,被告未证明该房屋办理了产权登记,原告认为该房屋系小产权房,未办理房屋产权登记,原、被告均要求居住使用该房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”本案中,上述房屋未办理产权登记,未取得完全所有权,所以根据上述规定,在本案中对该房屋的所有权归属,不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用,且孩子随被告一起共同生活,在该房屋办理产权登记之前,由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后,双方如有争议,可以另行主张权利。
 (整理人:陈立强,赵亚丽)
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