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唐山房产律师 被执行人已出售但未过户的房产,法院可以执行吗?

时间:2017-05-15 09:18:43  来源:  作者:  

 

案例:
    2013年7月8日原告刘月与被告唐山中天房地产开发有限公司签订了《滨湖庄园认购协议》,购买了该公司开发建设的位于唐山市唐柏路与205国道交汇处西100米滨湖庄园408楼4单元402室一套,建筑面积约68.92平方米,地下室面积7.17平方米。地上单价每平方米3400元,地下室单价每平米1500元,购房总金额为245083元。双方未签订正式购房合同,没有办理房产备案登记手续。原告于2013年7月8日一次性缴纳购房款245083元。同日,原告缴纳物业费及垃圾清运费621元、电费500元、契税4902元、供暖费1344元、水费300元、装修保证金2000元、公共照明费100元。被告唐山中天房地产开发有限公司认可已经于缴款当日将房屋交付原告。后原告实际占有、使用该房屋。
    另查明,因被告秦皇岛中宇投资有限公司与被告唐山中天房地产开发有限公司存在纠纷,诉至本院。依据秦皇岛中宇投资有限公司的申请,本院于2015年8月17日,做出(2015)唐执字第195-1号执行裁定书,查封了唐山中天房地产开发有限公司开发的位于唐山市路南区205国道南侧滨湖庄园小区408-4-402室房产。原告向法院提出执行异议,以其与唐山中天房地产开发有限公司达成购买协议并支付了款项,其应为涉案房产实际权利人为由,要求解除对涉案房产的查封。唐山市中级人民法院于2016年3月1日作出(2016)冀02执异字第99号执行裁定书,裁定驳回了原告的异议申请。2016年4月12日,原告诉至本院,请求:1、依法确认唐山市路南区205国道南侧滨湖庄园小区408楼4门402室的产权归原告所有,立即中止执行,解除查封。2、本案诉讼费由二被告承担。
法院意见
本院认为,原告对被查封的滨湖庄园小区408楼4门402室房产所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行是本案争议的关键所在。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据,应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”原告为证明其购买了被告唐山中天房地产开发有限公司开发的位于唐山市路南区205国道南侧滨湖庄园小区408楼4门402室房产,存在真实的房屋买卖法律行为,提供了滨湖庄园认购协议、房屋款项收据,证明原告向唐山中天房地产开发有限公司购买滨湖庄园小区408楼4门402室房产并支付房款的事实,提供了入住入伙清单及物业费、垃圾清运费、电费、契税、供暖费、水费、公共照明费、装修保证金的收款收据,证明原告对诉争房屋占用、使用、收益至今。原告对诉称的主要事实均提供证据相佐证,证明的事实相互之间并不矛盾,可以形成证据链条,证据链条证明的事实与原告陈述的事实相吻合。被告秦皇岛中宇投资有限公司主张买卖双方不存在买卖行为,但针对原告及被告唐山中天房地产开发有限公司提供的购房证据未能提供证据予以反驳,故本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”该房产虽未经登记备案亦未办理过户登记手续但未办理登记备案手续并不影响商品房买卖合同的效力。综上,原告购买诉争房产的行为真实、合法、有效。据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中原告交款、占有房屋在先,被告秦皇岛中宇投资有限公司申请查封在后,且原告已经交纳了办理房产登记所需的各项费用,对尚未办理过户手续并无过错,故对其停止执行的诉讼请求本院予以支持。由于原告与被告唐山中天房地产开发有限公司尚未办理相关过户登记手续,房屋所有权尚未转移故对原告提出的确权主张不予支持
判决结果
一、停止对被告唐山中天房地产开发有限公司开发的位于唐山市路南区205国道南侧滨湖庄园小区408楼4门402室房产的执行。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费80元,由被告唐山中天房地产开发有限公司负担。
 
1.第三人已经支付全部价款;
2.第三人已占有该不动产;
3.未办理产权过户登记;
4.第三人对未办理产权过户登记无过错。
满足上述四个条件,人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结,反之,有任意一个以上条件未满足,则人民法院可以查封、扣押、冻结。
支付全部价款的理解
价款是否支付是判断合同真实性的重要依据,而合同的真实存在又是适用《查封规定》第17条的前提。不动产交易的金额一般较大,不能仅凭收条及当事人陈述即确认付款的事实,需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定,尤其对于现金交易,更应详细了解当事人收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等情况,排除合理怀疑,避免被执行人与第三人串通虚构合同,逃避执行。
对实际占有的理解
从被执行人将标的物移交第三人起,第三人即实现对物的占有,无论是直接占有还是间接占有,只要第三人能实现对物的有效控制,并能根据自主意识进行支配,即应认定占有事实的成立。出租经营、储备升值等行为有利于物的经济价值的实现,当然属于占有人对物进行控制、使用的体现,因使用而产生的权益和基于买卖合同主张标的物权利并无冲突。第三人实现对标的物的合法占有应在法院查封之前,查封之后才实现对标的物的占有,不影响法院查封、扣押、冻结。
对第三人有无过错的理解
第三人是否支付价款、实际占有不动产及是否办理产权过户登记手续均可以通过第三人提供的证据直接进行判断,但判断第三人是否存在过错并无明确依据,《查封规定》也未就第三人在何种情况下存在过错行为加以详细规定。结合《查封规定》第17条规定内容及合同违约责任追究理解,应包含两个方面:一是非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理,二是第三人未怠于行使其权利
出卖人不作为、标的物瑕疵、登记部门原因等多种因素均可能导致产权过户登记未能办理,但无论基于何种理由,该理由均不得归咎于作为买受人的第三人。此种情况下,系由第三人之外的因素导致产权登记未过户,则第三人无过错。在法律明确规定登记方能生效的情况下,权利人应当积极行使其权利,在合理的期限内采取合理的方式确保合同得到履行。出卖人未履行协助办理过户登记的手续时,作为买受人的第三人应通过催告、诉讼等方式,促使标的物之权利尽快变更和确定。
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