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唐山房产律师陈立强 房屋买卖的过程中,遇到卖家或买家反悔的情况怎样处理

时间:2017-05-11 22:01:17  来源:  作者:  

房屋买卖的过程中,遇到卖家或买家反悔的情况怎样处理

[河北唐山地区专业房产律师陈立强,环渤海律师网首席律师咨询电话13831544521]

➤➤ 卖家反悔
反悔的后果双倍返还定金(缔约过失责任),买方也可以要求对方承担预约合同违约责任或者是要求解除预约合同并承担损害赔偿。
买家刚刚交付了定金,但还未签订正式的买卖合同,此情况下法律关系较为清晰,相当于购房合同,合同标的为标的房屋的购买权。卖方若发生违约行为,不愿卖房,买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。
法条:
1.最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条:当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
第28条:买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
2.定金罚则
《合同法》第115条:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金
第116条:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《担保法》第89条:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第90条:定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第91条:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。
第116条:当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未支付定金,但主合同已经履行或者已经履行主要部分的,不影响主合同的成立或者生效。
第117条:定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。
第118条:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。
第119条:实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。
第120条:因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。
第121条:当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。
第122条:因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人,可以依法向第三人追偿。
小明准备把房卖给小红,双方签订房屋买卖合同之后,房价飙升,小明反悔,这时候小明要承担什么法律责任?
【违约后果】
1、买方上诉法院,可能判决强制过户给买方
当买方满足以下5个条件时,可主张强制过户:
(1)签订的买卖合同有效;
(2)购房人具有购房资质;
(3)购房人具有全款能力,若批贷函已下发,部分法院也会支持过户;
(4)售房人构成根本违约,即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;
 
(5)交易房屋未被限制,如查封等。
但是,法院是否会判决强制过户,需要根据具体的案情来定,并且如果法院支持买方诉讼,买方还可以要求卖方支付违约金,尽管违约金酌情承担,但届时真是得不偿失了。
这里想要注意的是:
(1)继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下,售房人已经无法实际交付房屋了,在此情况下,买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。
(2)法院只可能判决强制过户,但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。
2、买方有权解除合同,并要求卖方承担根本违约责任
在具体的诉讼中,法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额:
(1)守约方的实际损失(核心);
(2)违约方的恶意性程度;
(3)合同履行的程度;
此外,购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。
3、双倍返还定金
若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%,那么超过部分的金额也是购房人的实际损失),那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则,违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一,不可同时适用。
此外,至于买方选择何种方式保护自己的权益,买受人可根据自己的实际情况和需求而定,出售人作为违约方是无权选择解约的,选择权在于买方!
卖家拒绝或怠于履行合同,而买家坚持要求继续履行的,如经审查合同继续履行不存在现实困难的,法院一般会判决双方继续履行合同。
“合同继续履行不存在现实困难”主要是指,一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权,若有,也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序,要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握,基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。
故此时,若卖方违约,无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任,进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
 
➤➤ 买家反悔
 买方因购房资格有问题,不能买房了 
资质审核结果一般在签约前就知道,如果双方还没有签署有关合同,买方不用担责。但是如果在核验结果下发之前已经签署合同,那么卖方就可以追究买方的违约责任。买方违约,卖方需做以下两件事:
1、双方协商,明确违约责任并索赔。
《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定:如果买方违约,卖方可以不退还定金。
2、签署《解约协议》。
如果买卖双方合同终止,那么卖方在再次出售之前,要签署《解约协议》,否则卖方要承担违约责任。
买方因购房资格有问题,不能买房了 
卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》,并且要要求买方需配合注销网签。如果不注销,再出售将不能通过房屋核验。
注销网签的步骤:
1、当事人填写注销申请
①通过服务窗口签约的,当事人填写《存量房买卖合同信息注销申请表(自行成交)》;
②通过房地产经纪机构或交易保证机构进行签约的,由房地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写注销申请并打印《存量房买卖合同信息注销申请表(经纪成交)》。
2、提交材料:
已经签字或盖章的《存量房买卖合同信息注销申请表》;买卖双方的身份证件原件和复印件;委托办理的,还需提供授权委托书。
3、服务窗口的工作人员核对注销材料后,在网签系统中注销该合同网上信息。若卖方不配合撤销网签,卖方只能到法院起诉。
 若缴完税买方反悔,不买房了怎么办? 
缴完税后,买方不想买要终止合同的,除上述步骤之外,需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商,之后签署《房屋终止交易合同》(退税需要,如在缴完税之前终止合同,不需提供)、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。
所需资料:
1、签署《房屋终止交易合同》。
2、填写书面退税申请书2份。
3、准备以下材料:
申请人书面退税申请书2份,买卖双方签订的《房屋终止交易合同》原件及复印件2份,原网签合同原件及复印件2份,原房屋所有权证原件及复印件2份,税务机关代开统一发票第一联(发票联),第二联(记账联)原件及复印件各2份(代开发票两联原件收回),买方契税纳税人身份证原件及复印件4份,买方契税完税证或缴款书原件及复印件4份,与买方契税纳税人名称一致的银行实名制、活期、个人结算户存折(存款余额不少于50元)原件及A4纸复印件4份、纳税人身份证原件及复印件4份(身份证正反面印在同一页纸上)。
4、携带资料,双方到地税局,牌号办理退税业务。
在房屋交易过程中,如果买方反悔涉及违约,除了追究其违约责任之外,卖方千万不要忘了注销网签、签署解约协议。
来顶一下
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