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产权式商铺纠纷案件疑难问题裁判规则全梳理

时间:2017-06-23 15:11:06  来源:  作者:李前进  

近年来,“产权式商铺”分割销售模式作为一种新型的物业销售方式倍受开发商和投资者青睐。产权式商铺在火爆销售的同时,也引发了众多的群体性诉讼纠纷。因此类纠纷利益主体众多,法律关系复杂,各地法院及律师在处理此类纠纷案件也面临不少困难。

本所近期参与办理了两个项目的产权式商铺群体性纠纷业务,团队律师对该类案纠纷案件的裁判案例进行系统检索,并形成了多份案例检索报告与法律意见书。在此基础上,本文对产权式商铺纠纷案件疑难法律问题裁判规则进行了系统梳理,以期为开发商、业主等处理此类纠纷提供借鉴。

一、产权式商铺的认定标准

1

【裁判要旨】

合作开发房地产合同,是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资,共享利润、共担风险。合作开发房地产项目的合同。土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同,还是单一的土地使用权转让合同。应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。

【案例来源】

 

四川高院(2015)川民提字第17号

2

【裁判要旨】

产权式商铺没有实质意义上的不动产界址,不是物理状态的空间分割模式,没有明确的四至界限,没有独立的墙体将各商铺与相邻其他商铺、过道相隔离,单个商铺亦没有独立的强、弱电和给、排水系统。

【案例来源】

江苏太仓法院(2016)苏0585民初5112号

3

【裁判要旨】

从涉案房屋的结构看,刘建强所购买的商铺与商业广场内部其他商铺明显不同,其他商铺本身并无独立专用出入通道,且无一面或者多面墙体进行分隔,四界均无明显标志,而刘建强当初购买时就是临街商铺,价位明显高于其他商铺,东面临街,西边规划为进入市场入口,存在墙体分界,西面是柱子,楼梯,配电房等,承重柱之间分界明显,现又有墙体分隔。这些明显有别于紫薇商业广场其他商铺,刘建强购买的商铺客观上具有独立性。紫薇公司主张紫薇商业广场销售策划和经营理念是产权式商铺和统一租赁经营,购房权利人所享有的权利与传统意义上的物权或房屋所有权不同,紫薇商业广场产权式商铺购买人的权利受到限制,商铺必须统一经营,涉案房屋不应向刘建强返还的上诉理由无法律依据。

【案例来源】

陕西高院(2015)陕民一终字第00024号

结论

根据上述裁判案例分析,并参考其他文章的观点,笔者认为,产权式商铺没有隔离设施的开放空间,业主与业主所购买的商铺在平面上紧密相连,各商铺间没有明确的四至界限,在空间上没有独立的墙体将各商铺与相邻其他商铺、过道相隔离,属于无墙体分割的虚拟隔离。

二、业主权利是否受限

1

【裁判要旨】

本案世贸大厦被分割成不同的商铺,各商铺分别登记为不同的业主所有,因此,除受到一般所有权行使的限制外,世贸大厦业主对其商铺所有权的行使还应受到业主之间基于共同关系而形成的共同利益和共同利益体的影响和制约。世贸大厦业主对商铺行使权利时,不仅要考虑其自身利益,还要顾及其他业主的利益以及世贸大厦整体物业功能的发挥。出于维护绝大多数业主的利益,从根本上说也是维护裘剑波(本案原告)自身利益的需要,对裘剑波享有的商铺所有权的行使进行必要的限制应属合理,难谓损害其合法权益。

【案例来源】

浙江高院(2015)浙民再字第29号

2

【裁判要旨】

涉案商铺在独立使用功能上所受到的限制主要体现在业主在对其建筑物专有部分行使权利时,不得损害其他业主的合法权益。

【案例来源】

珠海中院(2013)珠中法民三终字第513号

结论

根据上述裁判案例及检索到其他案例的裁判意见,产权式商铺业主的所有权应受到限制,在对其建筑物专有部分行使权利时,不得损害其他业主的合法权益,同时应当遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。

三、业主能否主张返还

1

【裁判要旨】

涉案合同到期后,三分之二面积以上有表决权的业主同意继续委托沃得公司经营管理,故刘永明应按照决议的内容履行。刘永明关于涉案决议对其不具有约束力的申请再审理由不能成立,本院不予支持

【案例来源】

江苏高院(2015)苏审三民申字第00726号

2

【裁判要旨】

基于诉争商铺所存在的特殊性和各业主之间利益的紧密性,决定了原告作为业主在对其商铺行使所有权时,与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制,其权利主张应符合多数业主的整体意志。包括原告在内的一部分业主主张被告返还商铺,由各商铺业主分别经营管理;另一部分业主主张将商铺整体出租给被告进行统一经营管理以获取投资收益,两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定,原告主张被告返还诉争商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,但原告未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件,故原告返还商铺的请求不能被支持。

【案例来源】

焦作市解放区法院(2015)解民一初字第188号

3

【裁判要旨】

对于合同到期后上诉人是否有权收回,托管到期后与大部分已签订十年《合作经营协议》的业主续签了合作期限延长至2024年12月31日止。现在只有49户业主未续签,占全部业主的5.67%。从上述事实可以看出上诉人在购买商铺时已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式,其应当知道该商铺所有权的性质不能完全等同于独立商铺,其权利行使必然要受到一定的限制,必须服从于大多数业主的整体意志。本案不具备返还原物的客观条件,为了维护市场交易的稳定性,避免侵害其他业主的合法权益,对于上诉人要求返还商铺的请求,本院不予支持。

【案例来源】

绵阳中院(2015)绵民终字第2109号

结论

产权式商铺所有权的性质不能完全等同于独立商铺,其权利行使必然要受到一定的限制,必须服从于大多数业主的整体意志,业主要求返还商铺,损害多数业主的利益,返还商铺的诉讼请求不应被支持。

四、集体意志对业主的效力

1

【裁判要旨】

在以分割商铺为标的物的买卖合同中,买方对商铺享有的权利,不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥,买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺,支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作,今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺,要求新宇公司继续履行本案合同,不仅违背大多数商铺业主的意愿,也影响时代广场物业整体功能的发挥,且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件,故冯玉梅继续履行合同的诉讼请求不应被支持。

【案例来源】

新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案(最高人民法院2006年第6期公报案例)

2

【裁判要旨】

涉案委托经营协议书中的“特别承诺条款”明确约定,“委托经营期满后,经持有三分之二面积(含三分之二)以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意,可形成涉及全体商铺业主共同利益的决议,其中包括选择物业管理公司或商铺的整体经营范围及经营公约等。对持有三分之二面积(含三分之二)以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主通过的决议,唐爱梅及其他全体业主均应当遵守执行”。涉案合同到期后,三分之二面积以上有表决权的业主同意继续委托沃得公司经营管理,故唐爱梅应按照决议的内容履行。

【案例来源】

江苏高院(2015)苏审三民申字第00727号
 

3

【裁判要旨】

在委托经营期间内,讼争商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性,各业主对此享有收益权和处分权,但不直接占有商铺,也不经营商铺,委托经营期满后,业主对其商铺共有部分所享有的权利和应承担的义务,必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。目前海发商厦超过半数的业主已选择与洋洋公司续签合同并由该公司继续经营,即使各业主系分别与洋洋公司续约,并非通过召开业主大会的形式作出决定,但毕竟超过半数的业主已就自己的专有权进行了处分,亦就共有部分形成了多数意见。由于超过半数业主作出的由洋洋公司继续经营的共同决定导致诉争商铺难以返还,故一、二审判决以讼争商铺不具备返还条件,对潘思源、潘家永、夏晓军、梁从容要求返还商铺的主张不予支持并无不当。

【案例来源】

四川高院(2015)川民提字第17号

4

【裁判要旨】

产权式商铺的所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺。为有利于不动产整体功效的发挥,所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现龙兴泉公司取得占广场大多数面积业主的授权,将包括涉案商铺在内的龙兴商业广场2栋整体出租给海创公司,由龙兴联泰公司进行经营尽管李开宁拥有涉案商铺的所有权,其要求返还涉案商铺及不予确认龙兴泉公司、龙兴联泰公司签订的房屋租赁合同书的请求不应予支持。

【案例来源】

一审深圳龙岗区法院(2011)深龙法民三初字第1192号、二审深圳中院(2011)深中法民五终字第1328号

结论

根据上述案例及检索到的案例的裁判意见可以得出结论,法院对于业主集体意志可对全部业主生效这一点基本没有异议。陕西高虽院在(2015)陕民一终字第00024号案件认为“业主的物权所有权是独立的,无需受到集体意志的限制,未经业主本人同意处分其商铺专用部分的,是损害业主物权所有权的行为,该决议对业主将没有约束力”,但该案原告的商铺具有特殊性(有明确四至与墙体分割),故该案的裁判意见不具有普遍的参照意义。另外,法院作出业主集体意志对全部业主有效的认定,多援引的法律依据是物权法第七条、第七十一条及第七十六条。

五、期满后占用费的标准

1

【裁判要旨】

涉案商铺已被实际使用,龙兴泉公司作为出租人、龙兴联泰公司作为知晓该情况的实际使用人应向李开宁支付占有使用费。关于该费用的标准问题,龙兴泉公司、李开宁均未举证证明各自主张的租金标准,故本院按照该地段指导租金的标准予以支持,自涉案商铺实际使用之日开始计算。

【案例来源】

一审深圳龙岗区法院(2011)深龙法民三初字第1192号、二审深圳中院(2011)深中法民五终字第1328号

2

【裁判要旨】

房屋租赁合同关系虽终止,但被告此后继续使用原告的房屋,其应当向原告支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费数额的确定应以同一商场内被告与其他商铺业主签订的租赁合同中约定的租金标准作为参考为宜。

【案例来源】

焦作市解放区人民法院(2015)解民一初字第188号

结论

在托管(或租赁)期限届满后,管理公司继续占用使用业主的商铺的,应当支付占用使用费,数额的确定应当参照商业公司与其他商铺业主、承租人签订的租赁合同中约定的租金标准作为参考为宜。在商业公司及业主均无法提供证据证明租金标准的情况下,可以参考同地段类似商场租金指导价确定租金数额。

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